Oficinas: el empoderamiento de los empleados en las empresas y sus espacios de trabajo

Uno de los temas importantes que se profundizó durante la séptima edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION fue el vinculado con el mercado de las oficinas, el cual desde la declaración de la pandemia se encuentra en una reconfiguración profunda y constante. Sobre la reconversión de este sector y la reconfiguración de los espacios de trabajo hablaron Fernando Novoa Uriarte (socio y director de Newmark Argentina) y Paula de Elía (arquitecta especializada en el diseño interior de los espacios de trabajo).

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Tanto Novoa Uriarte como de Elía coincidieron en que estamos ante un cambio de paradigma, que da lugar, sin dudas, a la creación de nuevos formatos. “Antes de la pandemia las oficinas estaban vistas como un espacio físico, hoy, en cambio, se las entiende como un lugar colaborativo. Este es un fenómeno que se está observando no solo en nuestro país, sino también a nivel mundial. Sin dudas, esta tendencia realzó la importancia de los empleados. Ellos son los que hoy marcan la agenda de los desarrollistas de este sector. Dentro de este grupo, los jóvenes son los que buscan tanto con la sustentabilidad como con la espacialidad, la calidad del aire, el uso de los espacios y el entorno donde está instalada la oficina”, comenta el director de Newmark Argentina.

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Según de Elía, los espacios de trabajo tienden democratizarse u horizontalizarse dejando de lado los puestos de trabajos individuales para darle lugar a los lugares móviles o rotativos. “En la actualidad, el foco está puesto en los empleados. Ellos, hoy, deciden. Tienen -en algunos casos- la libertad de trabajar hasta en un cien por ciento remoto. Esto es, sin dudas, un cambio de paradigma que tiene su impacto directo en los espacios laborales. Todo esto, obliga a las empresas a enfrentar el desafío de hacer oficinas más atractivas que inviten a la gente a volver a trabajar en ellas”. Y agrega: “Las nuevas oficinas están pensadas para incentivar la interacción entre los miembros del staff. En este sentido, las áreas comunes se han convertido en los espacios más importantes. Es por ello que se hace principal hincapié en su diseño. Los espacios privados, como por ejemplo los despachos, tienden a desaparecer, incluso hasta en las compañías más conservadoras, donde eso resultaba imposible de ser aceptado”.

Según la encuesta anual, y anónima, que realiza la firma Newmark Argentina con 50 líderes de empresas y 200 empleados, da cuenta que el 85% de los encuestados ya regresó a la oficina, al menos, una vez. Otro dato significativo es que casi el 70% lo hace en formato híbrido, es decir, con una alternancia de dos días en la oficina y tres de manera remota, o viceversa. “Una de las conclusiones que arrojó el trabajo es que la flexibilidad, tanto para los CEO como para los empleados, es un importante activo que se adquirió durante la pandemia y que ambas partes están interesadas en mantener. Hoy, la mayoría está de acuerdo en que la línea que separa el trabajo y la vida privada no sea tan definida y elige trabajar por objetivos. Todo esto hace que tanto el espacio de la oficina deba adaptarse a las nuevas necesidades, como así también la relación existente entre los empleados y sus jefes. Este vínculo nuevo reclama mayor confianza y respeto para poder cumplir con los objetivos pactados”, sostiene Novoa Uriarte.

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Ambos especialistas coinciden en que el cambio de paradigma laboral (con la inclusión del trabajo híbrido) modificó el uso de los espacios, pero esto no siempre traduce en la liberación de metros cuadrados. “Si bien se redujo el espacio destinado para los metros cuadrados que se le otorga a cada puesto de trabajo (antes era 8 m² o 9 m² por empleado, actualmente ronda los 6 m²) se amplió la superficie común prevista para el trabajo colaborativo. Por otra parte, hay se intenta ofrecer espacios de mayor calidad para todos los colaboradores”, cuenta el broker.

La nueva dinámica laboral, en muchos casos, se traduce en modificación y reformas de espacios. “El gran desafío de los arquitectos, en este nuevo escenario, es más que construir nuevos espacios, reacondicionar lo existente teniendo como foco al nuevo usuario. En líneas generales, la búsqueda actual tiene como objetivo: generar hábitat más natural, más saludable. Esto requiere de mucho estudio interdisciplinario. Es momento para que las empresas inviertan en investigación. El cambio que se reclama es más profundo y que demanda de una mayor escucha a la necesidad de los empleados”, aconseja de Elía.

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Uno de los cambios más notorios que experimenta el sector es que ya no existen zonas exclusivas. Ya no existen más áreas de oficinas, de restaurantes o residenciales. Hoy se tiende, explican los referentes, a la mixtura de propuestas. “Esta es una tendencia mundial. Ahora, en las zonas tiene que haber una interacción que permita tanto la convivencia de los distintos usos como también su potencialidad. Si eso no sucede, no hay desarrollo. Esto nos va a obligar a pensar en la refuncionalización de muchos sectores, como por ejemplo el microcentro”. Y agrega de Elía: “Los edificios antiguos tienen, a diferencia de lo que muchos piensan, un beneficio por sus amplias dimensiones: son fáciles de refuncionalizar. A la hora de hacer allí viviendas hay que pensar que las unidades deben contar con buena circulación de aire y hasta contemplar la naturaleza o espacios al aire libre (aptos para realizar trabajos). Es así que, una buena solución es acondicionar las terrazas para esos fines”.

Los números

Un párrafo aparte merecieron los números del sector. Según el último informe de Newmark Argentina la vacancia se mantiene elevada, rondando el 16,5% (ésta es un poco superior a la vacancia del primer trimestre del año). “Esto se debe a que el mercado demandó unos 20.000 m², pero se incorporaron unos 21.000 m². Lo que arroja una absorción neta de -1000 metros cuadrados, lo que se traduce en un incremento de la vacancia. En lo que tiene que ver con los precios promedios, nos encontramos en los mínimos históricos, con un valor de US$23,5. Nosotros creemos que esos precios no van a seguir bajando”, comenta Novoa Uriarte. Y agrega: “En este momento hay unos 250.000 m² en obra, de los cuales 80.000 m² tiene fecha de entrega para fines de 2022 (de ellos 20.000 ya fueron absorbidos por una importante empresa)”.

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En lo que tiene que ver con los valores de compraventa, el precio varía enormemente. Pero si hoy se mira las últimas transacciones de oficinas de clase A el precio del m² ronda entre los US$4000 y los US$4500, valores similares a los que supieron estar en buenos tiempos (US$5000/m²).

También Hernan Faigenbaum, managing director de la firma Cushman & Wakefield, se refirió al presente del sector. “A los que invirtieron en oficinas desde 2009 a 2022 les fue mucho mejor que a aquellos que optaron en comprar dólares y guardarlos debajo del colchón y, también, a los que compraron bonos argentinos o invirtieron en la bolsa. Porque no sólo ha tenido una muy buena performance en mantener su valor, a lo largo de todo este tiempo, sino que, además, las transacciones de oficinas que se realizan hoy, en dólares, son muy similares -en montos- a las que se hacían hace cinco o 10 años. Como si fuera poco, han generado una renta que ha oscilado en todos los años entre el 5% y el 8%”, explica el especialista. Y agrega: “Hoy, el escenario de las oficinas está en pleno cambio. Alguien que lo entendió muy bien es el desarrollador de ÁreaTres (Martín Frankel) que creó una comunidad de empresas de tecnología (un hub) en su inmueble. Él comprendió que el edificio es un lugar para contener una actividad de alto valor agregado que se desarrolle en ese lugar. Ideas como esas o zonas como Libertador y Manuela Pedraza o el Polo DOT son las ideas que hoy prevalecen y por las que hay que apostar”.

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