Las razones por las que no siempre es real el dato de aumento o baja de precio de una propiedad
Con frecuencia se publican informes sobre el valor del metro cuadrado que suelen hacer referencia a la suba o baja en los precios de los inmuebles. ¿Pero entendemos bien de dónde viene ese dato y qué representa?
Cada vez que leemos que cayeron o subieron los precios de los inmuebles, tenemos que hacernos las siguientes preguntas:
1- A qué segmento hace referencia: ¿usados, a estrenar o en construcción?
Esto es clave, ya que puede haber mucha diferencia si el dato proviene del segmento de inmuebles usados, en construcción, en pozo o de inmuebles a estrenar.
Por ejemplo, en este momento el gap de precio entre usado, a estrenar y pozo es muy amplio. El componente del costo de la construcción que aumentó mucho en los últimos dos años es el gran protagonista de ese aumento en el gap.
El mercado de inmuebles usados es el que tiene mayor dinamismo en las últimas operaciones de venta, impulsado también por la posibilidad de venderse con crédito hipotecario. Esto se debe a que muchos inmuebles a estrenar y todo lo que es en construcción no cuentan aún con el título de propiedad, requisito excluyente para poder realizarse la operación con crédito.
Los datos publicados por Zonaprop sobre el precio del metro cuadrado de CABA incluyen propiedades a estrenar y en construcción; por lo tanto, sobreestiman el verdadero valor del metro cuadrado del usado.
“El precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2462/m²” dice el informe de Zonaprop sobre el mes de mayo. Sin embargo, si hacemos un ”zoom in” en el dato vemos que en realidad ese número incluye los precios a estrenar y en pozo. Mirando el gráfico donde se diferencian las curvas, vemos que en realidad el valor del metro cuadrado usado de publicación es de US$2219 para la Ciudad de Buenos Aires.
2- ¿Se analizan valores de publicación o precios de cierre?
Hasta hace muy poco, todos los informes del mercado reportaban exclusivamente valores de publicación y el dato reflejaba solo el precio “pedido” pero no el de cierre de las ventas. Teniendo en cuenta que en momentos recesivos es poco lo que se vende y mucho lo que se encuentra publicado, si el informe hace referencia solo a lo publicado, no es un dato demasiado útil.
En los últimos años surgieron nuevos informes en los que el análisis se realiza con base en operaciones de venta concretas, y ese dato sí tiene mucho valor, ya que refleja mejor la realidad de mercado. Por ejemplo, todos los informes del ROI, del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias que realizamos en la red Selectia, se basan en operaciones de venta efectivas.
3- La referencia a una variación de precio, ¿con respecto a cuándo es?
Es importante saber el punto de referencia temporal con el cual se está analizando el dato: ¿es interanual —respecto del año anterior—, mensual o la comparación es con varios años atrás?
4- ¿El cambio de precio es en términos nominales o reales? ¿El dato comparativo se ajustó por inflación en dólares?
Teniendo en cuenta que los inmuebles históricamente en nuestro país se valúan en dólares y que Estados Unidos viene experimentando una mayor inflación los últimos años, el análisis correcto debe ajustar por inflación de EE.UU. cuanto mayor sea el período hacia atrás con el cual se compara. Si no lo hace, al menos debe mencionar que el dato se analiza únicamente en términos nominales. Es recurrente ver análisis del valor del metro cuadrado en el tiempo sin realizar este ajuste, lo cual no solo es un error, sino que también termina siendo engañoso.
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5- ¿Cuál es la fuente y la metodología del estudio?
Ir a la fuente que publica el dato, analizar la metodología del reporte, entender de dónde vienen los datos, ver quiénes están detrás del estudio, todo eso ayuda a verificar cuán buena es la información y el informe que la revela.
Otras consideraciones a tener en cuenta
Hay que recordar que los informes suelen hacer referencia siempre a valores promedio y esos promedios son un resumen muy útil de un conjunto de datos; sin embargo, en ese conjunto puede haber mucha heterogeneidad. La ciudad de Buenos Aires es muy grande y cada barrio tiene su propio componente de valor. Incluso dentro del mismo barrio, como por ejemplo Palermo que es enorme, existen grandes diferencias de precios dependiendo de la zona específica del mismo barrio.
Por otro lado, respecto a las tipologías (monoambientes, dos ambientes, tres ambientes, etc.), las propiedades más pequeñas suelen tener un precio por metro cuadrado mayor que las más grandes.
El precio o valor promedio puede ser un dato útil en la medida en que entendemos qué mide, cómo se mide y a qué segmento se refiere.
El valor promedio del metro cuadrado es un excelente indicador para seguir la evolución del mercado en el tiempo y respecto de otras variables. Pero no sirve, por sí solo, para determinar el precio de una propiedad en particular. Una tasación profesional no consiste en multiplicar metros por un promedio: consiste en estimar cómo el mercado (la demanda específicamente) valora las características de ese inmueble, en ese lugar y en ese momento.